부동산 취득세와 양도세 종합 가이드
부동산 거래 시 취득세와 양도소득세의 관계, 각각의 계산 방법, 절세 전략을 종합적으로 가이드합니다.
Quick Answer
부동산 거래에서 취득세는 부동산을 살 때 내는 세금이고, 양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익에 대해 내는 세금입니다. 두 세금은 서로 밀접하게 연결되어 있는데, 취득 시 납부한 취득세와 부대비용이 양도소득세 계산 시 취득가액에 포함되어 양도차익을 줄이는 효과를 가져오기 때문입니다. 따라서 취득 단계에서 세금과 부대비용을 정확히 증빙하고 보관하는 것이 향후 양도소득세 절세의 출발점이 됩니다. 본 가이드에서는 취득세와 양도소득세의 개요, 계산 방법, 두 세금 간의 관계, 실전 사례, 그리고 절세 전략까지 종합적으로 다룹니다.
핵심 요약
- 취득세는 부동산 취득가액의 1~4%를 지방자치단체에 납부하는 지방세이며, 주택 수와 지역에 따라 세율이 달라집니다.
- 양도소득세는 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에 대해 6~45% 누진세율로 부과되는 국세입니다.
- 취득가액에는 취득세, 등기비용, 중개수수료 등 부대비용이 포함되므로, 취득 시 증빙을 철저히 해야 양도세 절세가 가능합니다.
- 취득세와 양도세의 연결 고리를 이해하면 부동산 거래 전체 세금 흐름을 최적화할 수 있습니다.
- 복잡한 사례는 세무 전문가 상담을 권장하며, 국세청 홈택스에서 최신 정보를 확인하세요.
1. 취득세 개요
1-1. 취득세란?
취득세는 부동산(토지, 건물)을 매매, 교환, 증여, 상속 등의 방법으로 취득했을 때 그 취득가액을 과세표준으로 하여 지방자치단체에 납부하는 지방세입니다. 지방세법에 근거하여 부과되며, 취득일로부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 취득의 형태에는 매매뿐만 아니라 교환, 법인에 대한 현물출자, 건축, 공유물의 분할, 부담부증여 등이 모두 포함됩니다.
취득세는 지방자치단체의 중요한 세수원으로, 각 지자체의 재정 운영에 큰 역할을 합니다. 따라서 지자체별로 가산되는 지방교육세, 농어촌특별세, 지방소방세 등이 추가로 부과되어 실제 납부 세액은 기본 취득세액보다 커지는 것이 일반적입니다.
1-2. 취득세 과세표준
취득세의 과세표준은 원칙적으로 부동산의 취득 당시 실거래가액입니다. 2026년 현재 부동산 취득 시 실제 거래가액을 과세표준으로 신고하는 것이 원칙이며, 신고가액이 시가표준액(정부가 정한 기준가액)보다 현저히 낮은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하여 부과할 수 있습니다.
과세표준에 포함되는 항목은 다음과 같습니다:
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 매매대금 | 부동산 매매 계약서상 실제 거래가액 |
| 부속물 가액 | 주택의 경우 에어컨, 빌트인 가전 등 포함 가능 |
| 채무 인수 | 매수인이 매도인의 부채를 인수하는 경우 그 금액 포함 |
| 기타 대가 | 매매 대금 외에 추가로 지급하는 모든 대가 |
1-3. 취득세 세율 (2026년 기준)
취득세의 기본세율은 **취득가액의 1%**입니다. 다만 주택 수와 취득 주택의 소재지에 따라 중과세율이 적용됩니다.
| 구분 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반 부동산 (주택 외) | 1% | 상가, 사무실, 토지 등 |
| 1주택 (비조정대상지역) | 1~3% | 지자체 조례에 따라 차등 |
| 조정대상지역 2주택 취득 | 8% (6만 원 초과분) | 기본 1% + 중과 7% |
| 조정대상지역 3주택 이상 취득 | 12% (6만 원 초과분) | 기본 1% + 중과 11% |
| 법인 주택 취득 | 4% (6만 원 초과분) | 기본 1% + 법인 중과 3% |
| 주택 외 2개 이상 취득 | 8% | 1년 내 동일 시군구에서 2개 이상 |
또한 취득세 외에 지방교육세(취득세액의 20%), 농어촌특별세(취득세액의 10%), 지방소방세(과세표준의 0.16%)가 추가로 부과됩니다. 따라서 실제 취득세 부담액은 기본세율보다 약 30% 더 높아집니다.
2. 양도소득세 개요
2-1. 양도소득세란?
양도소득세(약칭 양도세)는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득, 즉 양도차익에 대하여 부과하는 국세입니다. 부동산을 매도하여 취득가액보다 높은 가격에 팔았을 때 그 차액에 대해 과세됩니다. 양도소득세는 소득세법 및 조세특례제한법에서 규정하고 있으며, 부동산의 종류, 보유기간, 보유 주택 수, 해당 지역의 지정 여부 등에 따라 적용되는 세율과 공제 혜택이 크게 달라집니다.
양도소득세는 종합소득세와 별도로 분류과세되므로 다른 소득과 합산되지 않고 독립적으로 계산됩니다. 양도소득세에 대한 전반적인 내용은 2026년 부동산 양도소득세 완벽 가이드에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
2-2. 양도소득세 과세표준
양도소득세의 과세표준은 다음과 같이 산출됩니다.
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
여기서 양도차익은 다음 공식으로 계산합니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도가액과 취득가액은 각각 실거래가와 기준시가(국세청 고시가액) 중 큰 금액을 적용하는 것이 원칙입니다. 이는 실거래가를 낮춰 신고하는 것을 방지하기 위한 장치입니다.
2-3. 양도소득세 세율 (2026년 기준)
양도소득세율은 보유기간에 따라 크게 세 가지로 구분됩니다.
| 보유기간 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% 단일세율 | 적용 불가 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% 단일세율 | 적용 불가 |
| 2년 이상 | 6~45% 누진세율 | 적용 가능 |
2년 이상 보유 시 누진세율표:
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 38% | 2,444만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 40% | 3,444만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 8,444만 원 |
조정대상지역 내 다주택자에게는 기본세율에 10~30%포인트가 가산된 중과세율이 적용될 수 있습니다. 다주택자 중과에 대한 자세한 내용은 다주택자 양도소득세 중과세율 완벽 가이드에서 확인할 수 있습니다.
3. 취득세와 양도세의 관계
3-1. 취득가액이 양도세에 미치는 영향
취득세와 양도소득세는 서로 다른 세목이지만, 취득가액이라는 공통 변수를 통해 긴밀하게 연결되어 있습니다. 양도소득세 계산 시 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 구합니다. 따라서 취득가액이 높을수록 양도차익이 줄어들고, 결과적으로 양도소득세가 감소합니다.
중요한 점은 취득가액에 포함되는 부대비용입니다. 취득 당시 납부한 취득세, 농특세, 등기비용, 법무사 수수료, 공인중개사 수수료, 국민주택채권 매입 실제 가액 등이 모두 취득가액에 합산됩니다. 즉, 취득 시 지출한 비용을 정확히 증빙하면 양도소득세를 줄이는 효과를 얻을 수 있습니다.
3-2. 세금 흐름 도식화
부동산 거래의 전체 세금 흐름을 정리하면 다음과 같습니다.
[취득 단계]
- 매매대금 지급
- 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 + 지방소방세 납부
- 등기비용, 법무사 수수료, 중개수수료 지급
- 위 모든 비용이 취득가액에 합산 -> 양도세 계산 시 유리
[보유 단계]
- 재산세, 종합부동산세 납부 (필요경비 불인정)
- 증축, 개축, 대수선 비용 발생 시 영수증 보관 (필요경비 인정)
- 보유기간 누적 -> 장기보유특별공제율 상승
[양도 단계]
- 양도가액 - 취득가액(부대비용 포함) - 필요경비 = 양도차익
- 양도차익 - 장기보유특별공제액 = 과세표준
- 과세표준 x 세율 - 누진공제액 = 산출세액
- 산출세액 - 세액공제 = 최종 납부세액
4. 취득세 계산 방법
4-1. 주택 취득세 계산
주택 취득 시 취득세 계산은 다음과 같습니다.
계산 공식: 취득가액 x 적용세율 = 기본 취득세액
실제 납부세액 = 기본 취득세액 + 지방교육세 + 농어촌특별세 + 지방소방세
예를 들어 서울 비조정대상지역에서 5억 원에 1주택을 취득한 경우를 계산해 보겠습니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 기본 취득세 | 5억 x 1% | 500만 원 |
| 지방교육세 | 500만 x 20% | 100만 원 |
| 농어촌특별세 | 500만 x 10% | 50만 원 |
| 지방소방세 | 5억 x 0.16% | 80만 원 |
| 합계 | 730만 원 |
이 730만 원은 양도소득세 계산 시 취득가액에 합산되어 양도차익을 줄이는 역할을 합니다.
4-2. 상가 및 사무실 취득세 계산
상가, 사무실 등 주택 외 부동산의 취득세는 기본세율 1%가 적용됩니다. 주택 중과 대상이 아니므로 세율이 상대적으로 낮습니다.
예를 들어 3억 원에 상가를 취득한 경우:
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 기본 취득세 | 3억 x 1% | 300만 원 |
| 지방교육세 | 300만 x 20% | 60만 원 |
| 농어촌특별세 | 300만 x 10% | 30만 원 |
| 지방소방세 | 3억 x 0.16% | 48만 원 |
| 합계 | 438만 원 |
4-3. 토지 취득세 계산
토지 취득 역시 기본세율 1%가 적용됩니다. 다만 토지의 용도에 따라 별도의 세율이나 감면이 적용될 수 있습니다. 예를 들어 농지 취득의 경우 농지취득세 납부의무가 있으나, 농업인이 직접 경작할 목적으로 취득하는 경우 일부 감면 혜택이 있습니다.
5. 양도소득세 계산 방법
5-1. 양도차익 산출
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산합니다. 양도소득세 계산 방법에 대한 상세한 설명은 양도소득세 계산 방법과 실전 예시 5가지에서 확인할 수 있습니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
여기서 취득가액에는 취득 시 지출한 다음 비용이 모두 포함됩니다:
- 매매대금: 실제 부동산 매수 대금
- 취득세 일체: 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 + 지방소방세
- 등기비용: 소유권이전등기 비용, 등록면허세
- 법무사 수수료: 소유권이전 등기 대행 수수료
- 공인중개사 수수료: 매수 시 지급한 중개수수료
- 국민주택채권 매입 실제 가액: 취득 시 매입한 주택채권의 실제 매입가액
5-2. 장기보유특별공제 적용
보유기간이 3년 이상인 경우 장기보유특별공제가 적용됩니다. 공제율은 보유기간, 주택 수, 지역에 따라 다릅니다. 1주택 비조정대상지역의 경우 최대 80%까지 공제됩니다. 장기보유특별공제에 대한 자세한 내용은 장기보유특별공제 완전 정복에서 확인할 수 있습니다.
5-3. 세액 산출
과세표준에 해당 세율을 곱하고 누진공제액을 차감하여 산출세액을 구합니다. 법정신고기한 내 신고하면 산출세액의 10%(최대 100만 원)를 신고세액공제로 차감할 수 있습니다.
6. 취득시 필요경비와 양도시 필요경비 비교
양도소득세 계산에서 필요경비로 인정되는 항목은 취득 시, 보유 중, 양도 시로 나뉩니다. 각 단계별 인정 항목을 비교 정리하면 다음과 같습니다.
6-1. 취득 시 필요경비 (취득가액에 가산)
| 항목 | 인정 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 일체 | 인정 | 지방교육세, 농특세, 소방세 포함 |
| 소유권이전등기 비용 | 인정 | 등록면허세 포함 |
| 법무사 수수료 | 인정 | 등기 대행 수수료 |
| 공인중개사 수수료 (취득 시) | 인정 | 매수 중개수수료 |
| 국민주택채권 매입 실제가액 | 인정 | 할인매입 차액 포함 |
| 취득 시 감정평가 수수료 | 인정 | 감정평가가 필요한 경우 |
| 취득 시 법률비용 | 인정 | 소유권 분쟁 관련 |
6-2. 보유 중 필요경비
| 항목 | 인정 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 증축 비용 | 인정 | 기존 건물의 연면적 증가 |
| 개축 비용 | 인정 | 건물을 철거하고 새로 축조 |
| 대수선 비용 | 인정 | 건물의 주요 구조부 변경 |
| 시설물 설치비 | 인정 | 새로운 시설의 설치 |
| 재산세, 종합부동산세 | 불인정 | 유지관리비로 분류 |
| 관리비, 대출이자 | 불인정 | 유지관리비로 분류 |
| 일반 수리비 (도배, 장판 등) | 불인정 | 원상복구 비용 |
| 도로·상하수도 부담금 | 인정 | 토지의 개량비 |
6-3. 양도 시 필요경비 (처분비용)
| 항목 | 인정 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 공인중개사 수수료 (양도 시) | 인정 | 매도 중개수수료 |
| 양도소득세 신고 대리 수수료 | 인정 | 세무대리인 수수료 |
| 매도 등기 비용 | 인정 | 말소등기 등 |
| 국민주택채권 매각 차손 | 인정 | 취득 시 매입한 채권 매각 시 손실 |
필요경비 인정 항목에 대한 더 상세한 내용은 양도차익 계산 시 필요경비 항목 완벽 정리에서 확인할 수 있습니다. 중요한 것은 모든 증빙서류를 취득 시점부터 철저히 보관하는 것입니다. 취득 당시의 계약서, 취득세 납부영수증, 등기비용 영수증, 중개수수료 영수증, 법무사 수수료 영수증 등은 양도소득세 신고 시 핵심 자료가 됩니다.
7. 실전 사례: 취득에서 양도까지 전체 흐름
7-1. 사례 개요
다음은 비조정대상지역에서 1세대 1주택을 취득하여 6년간 보유한 후 양도하는 전체 사례입니다.
기본 정보:
- 대상: 지방 중소도시 아파트 (비조정대상지역)
- 취득일: 2020년 3월 15일
- 양도일: 2026년 3월 20일
- 보유기간: 약 6년
- 취득 매매대금: 4억 원
- 양도 매매대금: 7억 원
7-2. 취득 단계 세금 및 비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매매대금 | 4억 원 |
| 취득세 (1%) | 400만 원 |
| 지방교육세 (20%) | 80만 원 |
| 농어촌특별세 (10%) | 40만 원 |
| 지방소방세 (0.16%) | 64만 원 |
| 등기비용 및 등록면허세 | 150만 원 |
| 법무사 수수료 | 50만 원 |
| 공인중개사 수수료 | 360만 원 (0.9%) |
| 국민주택채권 매입가액 | 200만 원 |
| 취득가액 합계 | 4억 1,344만 원 |
취득 시 지출한 세금과 부대비용 1,344만 원이 매매대금 4억 원에 합산되어 취득가액이 4억 1,344만 원이 됩니다. 이 금액이 양도소득세 계산의 기준이 됩니다.
7-3. 보유 단계 비용
보유 기간 중 대수선을 실시하여 3,000만 원을 지출했습니다. 이 중 증빙이 가능한 금액은 2,500만 원입니다. 일반 수리비(도배, 장판 교체) 500만 원은 필요경비로 인정되지 않습니다.
보유 중 인정 필요경비: 2,500만 원
7-4. 양도 단계 세금 및 비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도 중개수수료 | 500만 원 |
| 양도소득세 신고 대리 수수료 | 100만 원 |
| 매도 등기 비용 | 30만 원 |
| 양도 시 필요경비 합계 | 630만 원 |
7-5. 양도소득세 계산
1단계: 양도차익 산출
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(보유+양도)
- 양도가액: 7억 원
- 취득가액: 4억 1,344만 원
- 보유 중 필요경비: 2,500만 원
- 양도 시 필요경비: 630만 원
- 양도차익 = 7억 - 4억 1,344만 - 2,500만 - 630만 = 2억 5,526만 원
2단계: 장기보유특별공제 적용
1주택 비조정대상지역에서 6년 이상 7년 미만 보유하였으므로 공제율은 28%입니다.
- 장기보유특별공제액 = 2억 5,526만 x 28% = 7,147만 원
- 과세표준 = 2억 5,526만 - 7,147만 = 1억 8,379만 원
3단계: 세액 산출
과세표준 1억 8,379만 원은 8,800만 원 초과 3억 원 이하 구간에 해당합니다.
- 산출세액 = 1억 8,379만 x 35% - 1,544만 = 4,889만 원
- 신고세액공제 (10%, 최대 100만 원) = 100만 원
- 최종 납부세액 = 4,789만 원
7-6. 전체 세금 요약
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 일체 (취득 시) | 584만 원 |
| 양도소득세 (양도 시) | 4,789만 원 |
| 총 세금 부담 | 5,373만 원 |
양도소득세 계산에서 취득 시 부대비용 1,344만 원이 취득가액에 포함되지 않았다면 양도차익이 그만큼 커져 세액이 약 470만 원 더 많았을 것입니다. 취득 시 증빙을 철저히 한 절세 효과입니다.
8. 절세 전략
8-1. 취득가액 높이기
양도소득세 절세의 가장 기본적이고 확실한 방법은 취득가액을 최대한 높게 증빙하는 것입니다. 취득가액이 높을수록 양도차익이 줄어들어 세금이 감소하기 때문입니다.
취득가액을 높이는 구체적 방법:
- 취득세 납부영수증 보관: 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 지방소방세 납부 영수증을 반드시 보관합니다.
- 등기비용 영수증 보관: 등록면허세, 법무사 수수료 등 소유권이전등기 관련 비용의 영수증을 보관합니다.
- 공인중개사 수수료 증빙: 매수 시 지급한 중개수수료의 계좌이체 내역이나 영수증을 보관합니다.
- 국민주택채권 매입 증빙: 취득 시 매입한 주택채권의 실제 매입가액을 증빙합니다.
- 기타 취득 부대비용: 감정평가 수수료, 법률 비용 등 취득 과정에서 지출한 모든 비용을 증빙합니다.
8-2. 필요경비 증빙 철저화
보유 기간 중 발생한 증축, 개축, 대수선 비용은 필요경비로 인정됩니다. 이를 위해 다음 사항을 준수해야 합니다.
- 시공 계약서 보관: 증축, 개축, 대수선 시 공사 계약서를 반드시 작성하고 보관합니다.
- 세금계산서 또는 지출증빙: 공사 대금 지급 시 세금계산서를 발급받거나 지출증빙을 확보합니다.
- 계좌이체로 대금 지급: 현금 거래보다 계좌이체로 지급하는 것이 증빙력이 높습니다.
- 시공 전후 사진 촬영: 공사 전후 상태를 사진으로 기록하면 필요성 입증에 도움이 됩니다.
- 도로·상하수도 부담금 영수증: 토지 관련 부담금도 필요경비로 인정되므로 영수증을 보관합니다.
8-3. 보유기간 최적화
장기보유특별공제율은 보유기간이 길어질수록 점진적으로 상승합니다. 특히 공제율이 크게 변하는 시점인 3년, 5년, 7년, 10년, 15년 근처에서는 몇 개월만 더 보유해도 수백만 원에서 수천만 원의 절세 효과가 발생할 수 있습니다. 매매 시점을 이러한 공제율 상승 시점 이후로 조정하는 것이 좋습니다.
8-4. 주택 수 관리
조정대상지역에서 다주택자가 되면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 제한됩니다. 따라서 조정대상지역 내 주택 수를 최소화하는 것이 중요합니다. 일시적 2주택 요건을 활용하거나, 비조정대상지역으로 주택을 분산하는 등의 전략을 고려할 수 있습니다.
8-5. 1세대 1주택 비과세 활용
가장 확실한 절세 방법은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 것입니다. 보유기간 2년 이상, 거주기간 2년 이상의 요건을 충족하고 양도가액이 9억 원 이하인 경우 양도소득세가 전액 면제됩니다. 양도가액이 9억 원을 초과하더라도 9억 원까지는 비과세이고 초과분에 대해서만 과세되므로 1세대 1주택 요건 충족은 매우 중요합니다.
9. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 취득세는 양도소득세 계산에 어떤 영향을 미치나요?
A. 취득세와 그 부가세(지방교육세, 농어촌특별세, 지방소방세)는 모두 양도소득세 계산 시 취득가액에 합산됩니다. 취득가액이 높아지면 양도차익이 줄어들어 양도소득세가 감소합니다. 예를 들어 취득세 500만 원과 부대비용 1,000만 원을 취득가액에 포함하면 양도차익이 1,500만 원 줄어들어 세액이 수백만 원 감소할 수 있습니다.
Q2. 취득 시 영수증을 분실했으면 어떻게 하나요?
A. 취득세 납부영수증은 관할 지자체(시·군·구청)에서 재발급받을 수 있습니다. 등기비용은 등기소에서 등기사항전부증명서를 발급받아 확인할 수 있습니다. 공인중개사 수수료의 경우 중개사무소에 요청하여 거래사실확인서를 발급받을 수 있습니다. 다만 재발급이 어려운 경우 기준시가를 적용할 수도 있으나, 실제 지출액보다 낮게 산정될 수 있어 불리할 수 있습니다.
Q3. 취득세 중과를 받았는데도 취득가액에 포함되나요?
A. 네, 중과된 취득세도 전액 취득가액에 포함됩니다. 조정대상지역에서 2주택을 취득하여 8%의 중과세율이 적용된 경우, 그 높은 취득세액 전액이 양도소득세 계산 시 취득가액에 합산되어 오히려 양도세 절세에 도움이 됩니다. 취득 시 세금 부담은 컸지만 양도 시 세금을 줄여주는 효과가 있습니다.
Q4. 상가와 주택의 취득세·양도세 차이는 무엇인가요?
A. 상가의 취득세는 기본세율 1%가 적용되어 주택(특히 다주택 중과 시 8~12%)보다 낮을 수 있습니다. 양도소득세 측면에서는 상가는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 주택과 달리 장기보유특별공제율이 다르게 적용될 수 있습니다. 또한 상가는 부가가치세가 면제되지 않는 등 세금 체계가 주택과 다릅니다.
Q5. 분양권 취득 시 취득세는 언제 내나요?
A. 분양권의 취득세는 잔금 지급일 또는 사용검사일 중 빠른 날을 취득일로 하여 그로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 일반적으로 아파트 분양권의 경우 사용검사(준공) 후 소유권이전등기를 할 때 취득세를 신고 납부합니다. 분양권 취득 시 지급한 계약금, 중도금, 잔금과 프리미엄(웃돈) 모두 취득가액에 포함됩니다.
Q6. 취득가액과 양도가액은 실거래가와 기준시가 중 어떤 것을 사용하나요?
A. 원칙적으로 실거래가와 기준시가 중 큰 금액을 적용합니다. 양도가액은 실거래가와 기준시가 중 큰 금액, 취득가액도 실거래가와 기준시가 중 큰 금액을 각각 적용합니다. 이는 납세자가 실거래가를 낮춰 신고하는 것을 방지하기 위한 장치입니다. 다만 2023년 이후 취득한 주택에 대해서는 실거래가를 원칙으로 하되 실거래가가 기준시가보다 낮은 경우에만 기준시가를 적용하는 보완 규정이 있습니다.
Q7. 취득세 신고를 늦게 하면 어떤 불이익이 있나요?
A. 취득세 신고를 취득일로부터 60일 이내에 하지 않으면 무신고 가산세가 부과됩니다. 무신고 가산세는 납부할 취득세액의 20%이며, 신고는 했으나 납부를 늦게 한 경우에는 납부지연일수 x 1일 0.03%의 무납부 가산세가 부과됩니다. 또한 취득세 신고 지연은 소유권이전등기에도 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 기한을 준수해야 합니다.
Q8. 부부 공동명의인 경우 취득세와 양도세는 어떻게 되나요?
A. 부부 공동명의 부동산의 취득세는 공동으로 취득하는 것으로 보아 취득세를 합산하여 계산합니다. 즉 50:50 지분이라도 취득세는 전체 취득가액을 기준으로 계산합니다. 양도소득세는 각자의 지분 비율에 따라 안분하여 각각 신고합니다. 예를 들어 부부 각각 50% 지분인 경우 양도차익의 50%를 남편이, 50%를 아내가 각각 계산하여 신고합니다. 1세대 1주택 판정 시에는 부부 공동명의 주택을 하나의 주택으로 봅니다.